¿Qué mayoría hace falta en la junta para instalar cámaras?

La junta va por el punto cuatro. Alguien propone cámaras en el portal. Un vecino dice que con la mayoría simple basta. Otro sostiene que hace falta unanimidad. El presidente mira al administrador. El administrador sabe que si contesta mal, el acuerdo puede acabar impugnado.

La respuesta habitual es esta: la videovigilancia se trata como un servicio común de vigilancia, y para establecerlo la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.3 LPH). No basta la mayoría simple y tampoco hace falta la unanimidad. Pero hay matices que conviene conocer.

Cómo se cuentan las tres quintas partes

El cálculo se hace sobre el total de los propietarios de la comunidad y sobre el total de las cuotas, no sobre los presentes en la junta. Son dos condiciones a la vez, y deben cumplirse las dos:

• Personas: tres quintas partes de todos los propietarios.
• Cuotas: esos votos deben representar, además, tres quintas partes de las cuotas de participación.

Imagine una comunidad de 50 propietarios. Tres quintas partes son 30 propietarios. Si acuden 25 y todos votan a favor, no se alcanza la mayoría en el acto. Tampoco basta con que 30 propietarios con cuotas pequeñas voten a favor si no suman las tres quintas partes de las cuotas.

Los propietarios que no acuden a la junta

La LPH prevé un procedimiento para los ausentes: se les comunica el acuerdo en la forma que marca la ley y, si no manifiestan su discrepancia en el plazo legal, su voto puede computarse como favorable. Es una herramienta útil para alcanzar la mayoría cualificada, pero tiene requisitos formales estrictos de notificación. Un error en la comunicación puede invalidar el cómputo. Revise el texto vigente de la ley y no dé el acuerdo por cerrado hasta que el plazo haya transcurrido.

Lo que depende de su comunidad

Esta es la regla general de la ley, pero hay tres cosas que conviene revisar:

• Los estatutos o el título constitutivo. Pueden contener reglas propias sobre los elementos comunes que conviene leer antes de la junta, aunque no rebajan la mayoría que fija la ley.
• El texto vigente de la LPH. Se ha reformado varias veces. Compruebe siempre la versión consolidada en el BOE (se abre en una ventana nueva).
• Qué se instala exactamente. No es lo mismo un sistema de cámaras con grabación que un videoportero que no graba. Si hay dudas, antes de convocar es mejor aclarar el alcance.

Qué debe incluir el punto del orden del día

Un propietario no puede votar con conocimiento de causa algo que no ha podido leer. El punto debe figurar de forma expresa en la convocatoria, no esconderse en «ruegos y preguntas». Y debería ir acompañado de una propuesta concreta: presupuesto, ubicación de las cámaras y condiciones de uso. Después, el acta debe recoger, como mínimo:

• El resultado de la votación, con el número de propietarios y las cuotas a favor y en contra.
• La finalidad de las cámaras y las zonas vigiladas.
• La empresa elegida y el importe.
• El plazo de conservación de las imágenes.
• Las personas autorizadas a acceder a las grabaciones.

Con eso, la comunidad puede justificar más adelante por qué instaló lo que instaló. Los demás requisitos previos se resumen en Cámaras en la comunidad: todo lo que hay que hacer antes de instalar la primera.

Un acuerdo válido no lo arregla todo

Que la junta apruebe las cámaras con la mayoría correcta resuelve el aspecto de Propiedad Horizontal. No convierte en legal una cámara que graba la calle o la puerta de un vecino. Son planos distintos: la mayoría decide si se instala, la normativa de protección de datos fija cómo puede hacerse. Hay un buen ejemplo en Cámaras que graban la calle o la puerta de un vecino.

Si un propietario no está de acuerdo

El propietario que discrepa puede impugnar el acuerdo ante los tribunales en los casos que prevé el art. 18 LPH, siempre que haya salvado su voto o no asistiera a la junta, y en plazos relativamente cortos. Por eso es importante que la convocatoria, la votación y el acta estén bien hechas. Una impugnación por defecto de forma es evitable.

Distinto es el caso de un vecino que, sin acuerdo de la junta, instala su propia cámara en un elemento común. Eso no es una decisión de la comunidad y requiere otra respuesta, que explicamos en La mirilla digital y la cámara del vecino en su puerta.

Errores frecuentes en la votación

• Votar el asunto dentro de «ruegos y preguntas», sin haberlo incluido en el orden del día.
• Contar solo a los asistentes, en lugar del total de propietarios y de cuotas.
• Dar por aprobado el acuerdo sin notificar el resultado a los ausentes.
• Redactar un acta vaga («se aprueba instalar cámaras») sin zonas, empresa ni plazos.
• Aprobar sin presupuesto, de modo que la junta vota a ciegas.

Si la mayoría no se alcanza, el acuerdo no es válido y la instalación no debería hacerse. Es preferible volver a plantear la propuesta, mejor explicada, en una junta posterior que arrancar con un acuerdo débil que cualquier propietario pueda impugnar.

Piense también en las plazas de garaje y los locales. Si tienen cuota propia y un régimen especial, la forma de cómputo puede tener particularidades. Es una de esas cuestiones en las que conviene revisar el título constitutivo antes de proponer nada.

En resumen

• Como regla general, se exigen tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas.
• El cómputo se hace sobre el total de la comunidad, no sobre los asistentes.
• Compruebe estatutos, título constitutivo y la versión vigente de la LPH.
• Incluya el punto de forma expresa en la convocatoria y detalle el acta.
• El acuerdo de la junta no sustituye a las exigencias de protección de datos.

El siguiente paso

Antes de convocar la próxima junta, conviene revisar la propuesta de acuerdo y la documentación de protección de datos que debe acompañarla.